§ 56 Dodání vybrané nemovité věci
ZDPHzákon č. 235/2004 Sb. · Oddíl 2 – Osvobození od daně bez nároku na odpočet daně · znění od 1. 1. 2026
Tento paragraf upravuje pravidla pro uplatnění DPH při prodeji dokončených nemovitostí, jako jsou stavby, byty, nebytové prostory či související pozemky a práva stavby. Týká se plátců DPH a vybraných neusazených osob, které prodávají tento typ nemovitého majetku. Určuje, kdy je prodej od DPH osvobozen a za jakých podmínek se naopak musí zdanit.
- Prodej dokončené nemovité věci je osvobozen od DPH, s výjimkou prvního prodeje, k němuž dojde do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení nebo podstatné změny.
- Nemovitá věc se považuje za dokončenou dnem právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí nebo splněním podmínek pro trvalé užívání.
- Za podstatnou změnu nemovitosti se považuje úprava měnící její využití nebo obývání, pokud náklady bez daně vynaložené prodávajícím přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji.
- K dokončení nemovité věci pro účely DPH nedojde, pokud byla dokončena pouze její část.
- Prodávající se může rozhodnout, že zdaní i prodej, který by byl jinak od DPH osvobozen, přičemž při prodeji definovaným osobám k tomu potřebuje jejich předchozí souhlas.
(1) Dodání dokončené vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž nastala skutečnost podle odstavce 3; pro účely určení počátku této doby je rozhodná skutečnost, která nastala později.
(2) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou dnem
a) nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
b) splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci, pokud se pro tuto nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.
(3) Za první dodání dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty považuje také první dodání této nemovité věci uskutečněné po
a) dni nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, během níž došlo k podstatné změně této nemovité věci, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává; to neplatí v případě, že
1. je kolaudační rozhodnutí vydáno jiné osobě než osobě, která tuto změnu provedla, nebo
2. podmínky k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny splnila jiná osoba než osoba, která tuto změnu provedla, nebo
b) dni, kdy se změna probíhající na této nemovité věci stala podstatnou změnou, pokud k dodání této nemovité věci dochází přede dnem
1. nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení této změny, nebo
2. splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává.
(4) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty nepovažuje za dokončenou, byla-li dokončena pouze její část.
(5) Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.
(6) Skutečnosti rozhodné pro počátek běhu doby podle odstavce 1 se v případě pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo práva stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí, odvíjí od stavby pevně spojené se zemí, s níž pozemek tvoří funkční celek nebo která je součástí práva stavby.
(7) Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí
a) stavba pevně spojená se zemí,
b) jednotka,
c) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo
d) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.
(8) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se u dodání dokončené vybrané nemovité věci jedná o zdanitelné plnění, i pokud má být podle odstavce 1 osvobozeno od daně. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.